Un interessante articolo del Sole 24 Ore analizza accuratamente gli esiti delle oramai certe rivisitazioni dei Bonus casa, che vedranno penalizzati i possessori di unità che non sono abitazione principale, gli inquilini e i comodatari. Si prospettano decisioni rompicapo in condominio ed una forbice che taglierà le possibili detrazioni per l’8-10% dei beneficiari.
Dal 2025 molti proprietari saranno catapultati al 2011, quando il bonus ristrutturazioni non era stato ancora innalzato al 50 per cento, e dal 2026 potrà delinearsi uno scenario inedito, in cui lo sconto fiscale verrà portato a un livello mai così basso dall’esordio dei bonus casa, risalenti al lontano 1998.
Per chi ne ha la possibilità l’unica strada è procedere al pagamento per i lavori in corso entro il 31 dicembre di quest’anno, giacché per i privati e i condomìni fa fede la data di effettuazione del bonifico) Tutti gli altri, invece, dovranno far bene i propri conti.
Nel 2025 il bonus ristrutturazioni “generale” (regolato dall’articolo 16-bis del Tuir) resterà al 50% solo per le prime case. Altrimenti scenderà al 36%, sempre su una spesa massima di 96mila euro, ed anche il sisma bonus e l’ecobonus saranno appiattiti e allineati a queste percentuali. Chiude poi il bonus giardini, il bonus mobili guadagna un altro anno al 50% su 5mila euro, e il bonus barriere architettoniche del 75% resta confermato fino a fine 2025, al pari del superbonus che però – pur nella versione ridotta al 65% – l’anno prossimo potrà essere applicato solo da chi l’ha prenotato entro lo scorso 15 ottobre con la pratica edilizia e la delibera condominiale.
Di fronte alle nuove regole prospettate per il 2025 – e al netto di eventuali ritocchi del Parlamento che approverà la legge entro fine anno – gli autori dell’articolo prospettano alcune valutazioni ed alcune accurate valutazioni:
In condominio la discriminazione tra prime case e altri immobili aumenterà probabilmente il numero di voti contrari nelle assemblee chiamate a deliberare gli interventi, tranne forse per quelli relativi all’abbattimento delle barriere architettoniche, che rimarrà al 75% per l’anno prossimo, senza differenze per la prima casa. Almeno questi interventi in condominio non dovrebbero diventare più difficili da deliberare.
Servirà cautela per i cantieri più complessi e per quelli che partiranno più avanti nel 2025. La manovra, infatti, prefigura già un altro taglio nel 2026: i bonus del 50% scenderanno al 36, quelli del 36% al 30; il bonus mobili e il bonus barriere finiranno. La cronaca insegna che la normativa è difficilmente prevedibile. Ma chi ipotizza oggi dei lavori deve tenere conto che il vento è cambiato.
Se i beneficiari hanno un reddito superiore a 75mila euro, le spese per interventi agevolati pagate nel 2025 confluiranno nel limite massimo di oneri detraibili (limite che dipenderà dal reddito e dal numero di figli, mentre le rate per lavori eseguiti prima del 2025 saranno fuori dalla stretta).
Il taglio alle detrazioni va stimato caso per caso. Dalle statistiche fiscali si deduce che potrebbe essere coinvolto l’8-10% dei beneficiari.
ALCUNI ESEMPI
PRIMA CASA
Il proprietario di un appartamento, con un reddito di 44.500 euro, ha iniziato a settembre 2024 lavori di manutenzione straordinaria agevolati dal bonus 50%, pagando 40.000 euro. La casa è abitazione principale.
Nel 2025 ha diritto alla detrazione del 50% su una spesa massima di 96.000 euro, dai quali deve scomputare le spese sostenute nel 2024: il plafond residuo di spesa è perciò 56.000 euro.
Nel 2025 il contribuente completa i lavori e paga altri 25.000 euro. Avendo un reddito inferiore a 75.000 euro, evita il taglio delle spese detraibili. Sulle somme pagate per i lavori nel 2025 matura una detrazione di 1.250 euro all’anno per dieci anni, che si aggiunge alla rata di 2.000 euro riferita ai lavori pagati nel 2024.
SECONDA CASA
Un contribuente ha l’usufrutto su un alloggio al mare (seconda casa), nel quale vuole cambiare le finestre e installare un condizionatore. Il reddito dell’usufruttuario è di 30.000 euro.
Nel 2025 il contribuente ha diritto alla detrazione del 36% su una spesa massima di 96.000 per il condizionatore (agevolato ex articolo 16-bis del Tuir); per le finestre può avere lo stesso 36% “edilizio” o l’ecobonus, sempre al 36%, ma con pratica Enea obbligatoria e limite di spesa a 166.667 euro, in virtù di un meccanismo di calcolo complesso fissato dalla legge.
L’usufruttuario nel 2025 spende 12.000 euro per le finestre e 4.000 per il condizionatore. Evita il taglio delle spese detraibili avendo un reddito inferiore a 75.000 euro. Dai lavori agevolati ricava una detrazione di 576 euro annui.
PARTI COMUNI
In un edificio di dieci unità nel 2025 vengono eseguiti lavori di riqualificazione (cappotto e infissi) per 400.000 euro e di eliminazione delle barriere architettoniche per 150.000.
Il proprietario di un alloggio locato ha diritto all’ecobonus del 36% per la riqualificazione e al bonus barriere del 75%.
Nel 2025 il reddito del contribuente, che ha una figlia, è di 80.000 euro. Il suo limite di spesa detraibile annua è quindi di 9.800 euro (14.000 x 0,7). Il contribuente ha i seguenti oneri detraibili:
- 4.000 euro di rata annua della quota di spese per ecobonus;
- 1.500 euro di rata annua della quota di spese per le barriere;
- 3.950 euro per l’università della figlia (tasse e locazione detraibili al 19%);
- 800 euro donati alle Onlus.
Gli oneri totali (10.250 euro), superano il limite di 9.800 euro: il contribuente, quindi, perderà parte delle detrazioni.
VILLETTA
Il proprietario di una villetta adibita ad abitazione principale intende eseguire lavori di recupero edilizio nel 2025. Ha un reddito di 110.000 euro e due figli.
Trattandosi di “prima casa”, nel 2025 ha diritto a una detrazione del 50% su una spesa massima di 96.000 per gli interventi agevolati dall’articolo 16-bis del Tuir (recupero edilizio). Può avere anche l’ecobonus del 50% con vari massimali di spesa.
Il limite di spesa che il contribuente può detrarre è 6.800 euro (8.000 x 0,85). Nel 2025 spende 60.000 euro per la ristrutturazione dell’appartamento (detraibili al 50% in dieci rate). Ha altri oneri detraibili al 19% legati alla scuola e allo sport dei figli per 2.000 euro. Gli oneri totali per il 2025 (8.000 euro) superano il limite: il contribuente perderà parte delle detrazioni.
Fonte: Il Sole 24 Ore / 29 ottobre 2024
https://24plus.ilsole24ore.com/art/AGJmSXk